Vendre un immeuble suite à une succession : ce qu’il faut savoir

Vous avez récemment reçu un immeuble en succession et vous envisagez de le vendre ? Vous vous demandez certainement par où commencer et si vous devez prévoir des frais avant de pouvoir effectuer cette vente. Les experts de Cap-Sud se sont penchés sur la question.

Quels frais de succession devez-vous prévoir ?

Les droits de succession

Vendre un bien immobilier reçu dans le cadre d’une succession vous permet d’augmenter votre capital de manière significative et assez rapidement. Toutefois, il convient de rester vigilant afin de ne pas commettre certaines erreurs.

Tout d’abord, après l’ouverture de la succession, il vous sera demandé de payer des droits de succession (taux, tranches, abattements, etc.), sauf en cas de renonciation de ces droits. Ceux-ci varient en fonction de la valeur du bien ou de ce que vous héritez, ainsi que de votre lien de parenté avec la personne décédée (descendant éloigné ou en ligne directe). 

Afin de connaître la valeur réelle du bien immobilier, une expertise immobilière prise en charge par un expert agréé par le fisc sera organisée. Votre présence le jour de l’évaluation est requise, ainsi que celle d’un représentant de l’administration fiscale, car une fois l’évaluation terminée, elle ne pourra plus être remise en cause. Cette expertise vous permettra de vendre votre maison plus rapidement et au prix. 

À noter que ces droits successoraux font partie des compétences régionales. Les montants de ces droits de succession diffèrent selon la localisation du bien hérité. Chaque région en Belgique dispose, en effet, de ses propres règles en matière de droits successoraux. Chacun des héritiers ou légataires paiera sa part en fonction de son lien de parenté avec le défunt. Le droit successoral, qui détermine la manière dont sera réparti le patrimoine d’un défunt entre ses héritiers, est quant à lui fédéral. Attention à différencier le droit de succession et le droit de mutation par décès qui, si le défunt n’est pas un habitant de la Belgique mais d’un pays de l’espace économique européen, permet de percevoir les droits sur la valeur des biens immobiliers situés en Belgique.

Vendre le bien issu de la succession

Lorsque vous prenez la décision de vendre votre bien immobilier reçu dans le cadre d’un testament, vous pouvez être face à plusieurs cas de figure :

  1. Vous êtes le seul et unique héritier 

Si vous êtes le seul héritier sur le testament, la procédure est généralement très rapide, puisque vous êtes seul à avoir le droit de vendre ou non le ou les biens immobiliers dont vous venez d’hériter. 

  1. Vous êtes plusieurs héritiers

Si vous êtes plusieurs héritiers, le bien issu de la succession entre dans une indivision successorale. Cela signifie qu’il y a un partage de la succession. Chaque héritier doit donc consentir à la vente du bien pour que celle-ci soit valable. Autrement dit, l’accord de tous les coïndivisaires est nécessaire pour la vente. Si un légataire ne souhaite pas vendre la propriété héritée, cela vous obligera à la garder, du moins jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé.

Sachez cependant que personne n’est tenu de rester en indivision ; il existe des moyens légaux d’en sortir.

Règlement de la succession lors d’une vente

Si, en tant que bénéficiaire, vous décidez de vendre ce bien dont vous avez obtenu la pleine propriété et que le prix de vente est supérieur au prix estimé, vous devrez payer des droits de succession supplémentaires.

Par exemple, si la valeur du bien est estimée à 200.000€ et que vous le revendez au prix de 270.000€, vous devrez payer les droits de succession supplémentaires pour les 70.000€ supplémentaires car le pourcentage soumis aux droits de succession auront été calculés sur la valeur de 200.000€. En outre, vous risquez également de devoir payer une amende, sauf si vous introduisez une déclaration complémentaire immédiatement après la vente du bien pour déclarer le revenu supplémentaire perçu (dans ce cas, les 70.000€).

Cette règle n’est valable que durant les deux années suivant le dépôt de la déclaration de succession. En effet, si vous faites la même opération que celle décrite précédemment 3 ans après le dépôt de la déclaration, vous ne devrez pas payer de droits de succession supplémentaires.

En revanche, si vous vendez le bien à un prix inférieur à celui de sa valeur estimée, vous ne percevrez aucun remboursement des droits de succession déjà payés sur base de la valeur estimée.

Fiscalité et taxation sur la plus-value

En règle générale, lorsque vous revendez un bien dans les 5 années suivant son acquisition, la plus-value que vous pourriez réaliser lors de la revente sera taxable. Fort heureusement, ce n’est pas le cas pour les biens de la succession.

Le cas de la donation ?

Un bien immobilier reçu par le biais d’une donation se différencie d’un bien immobilier issu d’un héritage par le fait qu’il vous est cédé par le donateur de son vivant et gratuitement. 

Dans le cas où l’un de vos proches vous fait don d’un bien immobilier avant son décès, vous ne devrez donc pas payer de droits de succession. Toutefois, en Région wallonne, si le donateur décède dans les 3 ans suivant la donation, les biens du défunt ayant fait l’objet d’un don entreront en compte dans le calcul des droits de succession. Depuis le 1er janvier 2018, ce n’est plus le cas à Bruxelles.

En revanche, dans le cas d’une donation, si vous décidez de revendre le bien endéans les 5 ans, vous serez taxé sur l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente. 

Quelques conseils

Lorsque vous héritez d’un bien dans le cadre d’une succession, celui-ci sera estimé à un certain prix (évaluation simple). Gardez à l’esprit que cette évaluation est provisoire et que vous pourrez donc payer des droits de succession supplémentaires si vous revendez votre patrimoine à un prix supérieur à celui de l’estimation. Toutefois, si vous décidez de faire appel à un expert pour évaluer le bien en question, son estimation sera considérée comme définitive. Si vous vendez le bien à un prix supérieur, vous ne devrez pas payer de droits de succession supplémentaires.

Vous avez des questions au sujet d’un bien immobilier ou souhaitez obtenir des conseils ou informations supplémentaires ? Contactez les experts du groupe Cap-Sud au 0800/12.822 ou par e-mail via [email protected]

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