Revenu Cadastral à l’étranger : ce que vous devez déclarer

Une résidence secondaire en France ? Une maison de vacances en Espagne ? Vous devez désormais déclarer aux autorités fiscales belges votre bien situé à l’étranger. En effet, une loi modifiant la méthode de déclaration a été publiée au Moniteur belge le 25 février 2021 et entrera en vigueur pour la déclaration fiscale relative aux revenus imposables 2021.

 

Pour commencer : qu’est ce que le revenu cadastral ?

Chaque bien immobilier est répertorié à l’administration du cadastre. Cette administration lui attribue un revenu fictif, qui est le revenu cadastral (RC), et qui sert à la perception d’un impôt : le précompte immobilier. Le revenu cadastral constitue donc la base pour la perception du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l’impôt des personnes physiques.

Le revenu cadastral n’est pas un véritable revenu, mais un revenu fictif qui correspond au revenu annuel moyen net qu’un immeuble procurerait à son propriétaire. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de référence. Le montant du RC peut avoir une incidence fiscale importante : il constitue le montant fictif du revenu de l’immeuble, à reprendre sur la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques. Plus le revenu cadastral est important, plus le revenu à déclarer sera élevé. D’autre part, si le revenu cadastral est peu important, le propriétaire d’un immeuble peut bénéficier d’une réduction du précompte immobilier ou, dans certains cas, d’une importante réduction de droits d’enregistrement lors de l’achat de l’immeuble.

 

Quelles sont ces modifications ?

Jusqu’à présent, c’était sur base de la valeur locative cadastrale brute, diminuée de l’impôt payé à l’étranger, que l’on déclarait un bien immobilier.

Désormais, le bien situé à l’étranger se verra attribuer un revenu cadastral. Ce bien sera donc imposé de la même façon que les revenus d’un bien immobilier situé en Belgique, c’est-à-dire sur base du revenu cadastral.

C’est pour se mettre en conformité avec un arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne que la Belgique appliquera ce système. L’ancien différenciait le traitement fiscal entre les biens immobiliers situés à l’étranger (calcul d’impôt sur base des revenus imposables fictifs ou réels) et les biens situés en Belgique (imposés sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40%). Les biens situés en Belgique bénéficiaient ainsi d’un avantage, ce qui venait à l’encontre du principe de libre circulation entre les pays.

 

Qui est concerné par la modification ?

Toute personne, physique ou morale, qui détient un droit sur un bien, c’est-à-dire les pleins propriétaires, les quasi-propriétaires et les usufruitiers sont concernés par cette modification. Le revenu immobilier déterminera désormais la base imposable de tous les immeubles situés à l’étranger, qu’ils soient ou non mis en location. 

Une exception persiste dans le cas où le bien est loué à une société ou à une personne qui y exerce son activité professionnelle que l’imposition se fait sur la base des loyers réellement perçus. La règle est la même pour les immeubles situés en Belgique.

 

Que devra-t-on déclarer ?

Il faudra déclarer le revenu cadastral. Afin d’avoir un traitement égal entre les biens situés à l’étranger et ceux situés en Belgique, on ne pourra toutefois plus déduire du montant déclaré l’impôt qui aura été payé à l’étranger.

 

Comment l’administration va-t-elle déterminer ce revenu cadastral ?

De la même façon qu’elle applique les règles pour déterminer un revenu cadastral pour des biens situés en Belgique, l’administration fiscale appliquera aussi la valeur locative normale nette au 1er janvier 1975, mais à cette valeur locative, elle appliquera le taux de 5,3 % pour déterminer la valeur du revenu cadastral.

Si aucune référence n’est disponible pour déterminer cette valeur, on prendra en compte la valeur vénale normale actuelle à laquelle sera appliqué un facteur de correction à déterminer chaque année (pour l’année 2020 le facteur de correction s’élève à 15,036).

Les terrains situés à l’étranger seront également concernés par la nouvelle loi. Pour cette catégorie, la Belgique va simplement appliquer un tarif de 2 € par hectare.

 

Peut-on continuer à utiliser cet avantage dans la déclaration fiscale 2021? 

Le nouveau revenu cadastral du bien situé à l’étranger sera utilisé à partir de la déclaration fiscale de l’exercice d’imposition 2022, pour les revenus de l’année 2021, afin de déterminer les revenus immobiliers étrangers. 

Par conséquent, vous pouvez donc vous conformer à l’ancien système, car les nouvelles dispositions sont applicables pour le prochain exercice d’imposition. De plus, on ne connait pas encore le revenu cadastral fixé pour son bien, même si on peut déjà l’estimer soi-même.

 

Montant du revenu cadastral

Le revenu cadastral sera déterminé, comme pour les biens situés en Belgique, par l’Administration mesures et évaluations. En principe, le revenu cadastral sera disponible d’ici au 1ᵉʳ mars 2022. 

 

Vous souhaitez contester votre revenu cadastral ?

Le fisc notifie à chaque contribuable le revenu cadastral nouvellement établi à l’étranger. Dès cette notification, le contribuable a un délai de deux mois durant lequel il peut contester, par pli recommandé, le RC. Il doit alors proposer un nouveau montant de RC, en valorisant les informations qu’il possède concernant son bien et sa valeur en 1975. 

 

Update décembre 2021

En juin dernier, le SPF a envoyé quelques 70.000 formulaires aux propriétaires ayant déclaré des revenus immobiliers étrangers lors de l’exercice d’imposition 2020 (revenus 2019). Les contribuables qui auront déclaré des revenus immobiliers étrangers pour la première fois lors de l’exercice d’imposition 2021 (revenus 2020) ont été contactés en septembre/octobre. Il y a aussi la possibilité de rentrer spontanément votre déclaration soit via MyMinfin, soit via le formulaire papier qui sera disponible sur le site du SPF Finances.

Le cadastre vous demandera trois choses:

– Une brève description du bien;

– Sa localisation (pays, adresse);

– Sa valeur vénale pour les biens bâtis ou sa superficie pour les biens non bâtis. À défaut de connaître la valeur vénale, le contribuable doit renseigner le prix et l’année d’acquisition ainsi que le coût des éventuels travaux réalisés après l’acquisition et l’année au cours de laquelle ces travaux ont été achevés.

 

Vous avez des questions ? Prenez contact avec les experts du groupe Cap-Sud au 0800/12.822 ou par e-mail via [email protected]

Réseau d’agences immobilières créé en 1994 en Belgique,  Cap-Sud, avec ses agents (agréés IPI), est spécialisé dans la vente, la location, l’estimation, la gestion et syndic d’immeubles, à Bruxelles et en Wallonie. Pour plus d’infos, contactez nous par téléphone ou e mail.

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