Suite aux élections de ce 9 juin dernier, le nouveau gouvernement souhaite faciliter l’accès à la propriété pour les primo-acquérants en Wallonie. En effet, les droits d’enregistrement liés à l’acquisition d’une première habitation s’élèveraient, à partir du 1er janvier 2025, à 3% contre 12,5% ou 6% (5% si prêt hypothécaire social).
Petit rappel de la fiscalité actuelle lors de l’achat d’un bien immobilier.
Outre les frais de notaire, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur devra s’acquitter d’un impôt appelé « droit d’enregistrement ». Il s’agit d’un impôt dû pour tout bien immobilier acquis. Au même titre que la TVA pour l’achat d’une voiture, par exemple… Le taux ordinaire s’élève à 12,5% du prix d’achat + charges. Sous certaines conditions, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement ainsi que d’une réduction sur les droits d’enregistrement.
Abattement
Il s’agit d’une diminution de la base taxable du bien acheté. Autrement dit, l’acquéreur ne devra pas payer de droit d’enregistrement sur une certaine tranche :
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- 40.000€ pour les habitations de moins de 350.000€ (économie de 5.000€) ;
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- 20.000€ à 40.000€ pour les habitations de 350.000€ à 500.000€ (pour une économie comprise entre 2.500€ et 5.000€) ;
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- 20.000€ pour les habitations de plus de 500.000€ (économie de 2.500€).
Exemple :
Monsieur X fait l’acquisition d’une maison (première et seule habitation) au prix de 200.000€. Les droits d’enregistrement seront calculés sur 160.000€ (200.000€ – 40.000€).
Conditions :
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- Bien situé en Wallonie ;
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- L’acquéreur doit être une personne physique (pas une société) ;
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- Le bien doit être destiné à l’habitation ;
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- Acquisition en pleine propriété ;
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- Ne pas être propriétaire d’un autre bien destiné à l’habitation ;
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- Habiter dans le bien dans les 3 ans de l’achat (5 ans si terrain à bâtir) ;
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- Maintenir sa résidence principale pendant une période ininterrompue de 3 ans.
Réduction des droits d’enregistrement
Il s’agit d’une réduction accordée sur les droits d’enregistrement. Autrement dit, l’acquéreur ne devra pas payer 12,5% sur le prix d’achat mais bien 6% (ou 5%).
Conditions :
Il faut respecter les mêmes conditions liées au bénéfice de l’abattement susmentionné et que le revenu cadastral non indexé ne dépasse pas 745€ (ce plafond augmente en fonction du nombre d’enfants à charges).
Ce taux réduit de 6% ne s’applique que sur un plafond situé aux environs de 203.000€ si l’immeuble se trouve dans une zone de pression immobilière et aux environs de 190.000€ dans les autres cas. Le reste du montant de l’achat est soumis au taux normal de 12,5%.
Il est possible pour l’acquéreur de bénéficier d’un taux de 5% si un prêt hypothécaire social est contracté.
Quid à partir du 1er janvier 2025 ?
Le gouvernement wallon à l’intention de diminuer les droits d’enregistrement à 3% pour l’acquisition d’une habitation propre et unique à partir du 1er janvier 2025.
Les conditions d’octroi de ce nouveau taux seraient :
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- Bien situé en Wallonie ;
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- L’acquéreur doit être une personne physique (pas une société) ;
-
- Le bien doit être destinée à l’habitation ;
-
- Acquisition en pleine propriété ;
-
- Ne pas être propriétaire d’un autre bien destiné à l’habitation ;
-
- Habiter dans le bien dans les 3 ans de l’achat (5 ans si terrain à bâtir) ;
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- Maintenir sa résidence principale pendant une période ininterrompue de 5 ans.
Aucune condition relative au revenu cadastral n’est précisée.
Quelles en sont les conséquences ?
- suppression de l’abattement (voir supra)
- suppression du chèque-habitat
Le chèque habitat
Il s’agit d’un crédit d’impôt accordé pendant 20 ans maximum aux propriétaires qui contractent un emprunt hypothécaire pour leur habitation propre et unique. Le montant de cette avantage s’élève à 1.520€ maximum par an, majoré de 125€ pour chaque enfant à charge. Cet avantage n’est octroyé que pour les personnes ayant un revenu net imposable inférieur à 100.936€. Il n’est octroyé que pour les 10 premières fois et réduit à 50% les 10 dernières années.
Pour les couples mariés, le montant du chèque habitat est calculé séparément et annuellement sur la base des revenus de chacun et du nombre d’enfants à charge.
En conclusion
Cette baisse du taux des droits d’enregistrement en Wallonie aura certainement des conséquences sur le marché Bruxellois (droits d’enregistrement à 12,5% et abattement sur 200.000€). En effet, il sera plus avantageux, à partir d’un certain budget, d’acquérir un premier bien dans les communes voisines de la capitale (Brabant flamand et Brabant Wallon).
Malgré la suppression des avantages fiscaux tels que l’abattement et le chèque-habitat, ce nouveau taux ne devrait pas avoir de grandes conséquences sur le marché wallon.
Néanmoins, l’accès à la propriété serait plus aisé pour les primo-acquérants, ce qui engendrerait une augmentation des potentiels acquéreurs.
En effet, nous pourrions constater une hausse des acheteurs potentiels dans les communes proches de la région bruxelloise. Cela aurait également un impact sur le marché de la location. Certains locataires, n’ayant pas encore les ressources financières nécessaires à l’acquisition d’un bien, pourront plus facilement accéder à la propriété.
Une bonne nouvelle pour les Wallons désirant acquérir leur premier bien dans une période où les exigences bancaires peuvent freiner l’accès à la propriété. En effet, aujourd’hui certains organismes bancaires exigent un apport de 20% (ou 10% dans certains cas) du montant emprunté, ainsi que la totalité des frais (frais de notaire + droit d’enregistrement).
Certes, dans certains cas, bénéficier du chèque-habitat serait plus intéressant fiscalement, mais cet avantage fiscal ne facilite pas l’accès à la propriété. Il est à préciser que cette allègement fiscal n’est pas encore voté et est susceptible d’être modifié. L’avenir nous précisera quels en sont les termes définitifs.
Pour toutes questions et/ou précisions, n’hésitez pas à contacter l’une de vos agences CAP-SUD.
Sources :
https://www.wallonie.be/fr/demarches/beneficier-du-cheque-habitat
https://www.notaire.be/immobilier/les-droits-denregistrement-abattements-et-taux-reduits
FEDERIA, newsletter 23 juillet 2024 « Informations – Droits d’enregistrement réduits en Wallonie (DPR Wallonie)
L’Echo, Isabelle DYKMANS, Muriel MICHEL, 12 juillet 2024, « Accord de gouvernement wallon : succession, droits d’enregistrement… quel impact pour votre portefeuille »
L’Echo, Isabelle DYKMANS, 17 juillet 2024, « La baisse de la fiscalité immobilière wallonne va-t-elle bouleverser le marché ? »
Ecrit par Thomas Nardone – IPI 515 64
