Offre d’achat, promesse de vente, … : ce qui se cache derrière le jargon immobilier

Vous avez déjà souhaité vendre ou acheter un bien immobilier ? Dans ce cas, vous avez certainement entendu parler de promesse de vente, d’offre d’achat, d’option, de compromis ou encore d’acte authentique. Afin de vous permettre d’y voir plus clair, les experts de Cap-Sud vous aident à comprendre ce qui se cache derrière ce jargon immobilier !

La promesse de vente ou option d’achat

Appelée communément option, la promesse de vente est en réalité un engagement unilatéral du vendeur à vendre son bien à une autre personne. En effet, lorsqu’un candidat-acquéreur visite une maison et qu’elle lui plait, il a parfois besoin d’un délai de réflexion avant de se décider. En demandant à l’acheteur de mettre une option sur la maison ou l’appartement, ce dernier s’engage à ne pas vendre son bien à une autre personne tant que court cette option.

Bien entendu, un vendeur peut toujours refuser de mettre une option sur son bien. S’il l’accepte, il faudra veiller à y indiquer la durée de validité de l’option. Lorsque le délai aura expiré, le vendeur pourra alors remettre librement son bien en vente.

Si l’acheteur décide de « lever l’option », c’est-à-dire qu’il exprime au vendeur son intention d’acquérir le bien, ce dernier ne peut plus se rétracter, il est dans l’obligation de vendre son bien au candidat-acquéreur aux conditions définies dans l’option. En d’autres termes, il ne sera plus possible de négocier le prix du bien ou les conditions de la vente lorsque l’option sera levée.

L’option d’achat ou promesse de vente est donc un véritable contrat qu’il convient de ne pas prendre à la légère. Toutefois, il s’agit de ne pas la confondre avec le compromis de vente qui est un engagement bilatéral.

Si vous êtes amené à rédiger une option, il est recommandé d’y insérer tous les éléments de la vente, notamment la description et l’adresse du bien, le prix et les conditions éventuelles. De cette manière, elle pourra servir de base à l’élaboration du compromis de vente.

L’offre d’achat

Contrairement à l’option d’achat, c’est le candidat-acquéreur qui prend un engagement unilatéral envers le vendeur. Lorsque l’acheteur potentiel souhaite acquérir un bien, il peut remettre une offre d’achat au vendeur stipulant le prix que propose l’acheteur pour le bien. Le vendeur est alors libre d’accepter l’offre ou non. Comme pour l’option, l’offre doit être limitée dans le temps. Si le vendeur n’accepte pas l’offre dans le délai prévu ou s’il fait une contre-proposition à l’acheteur, celui-ci retrouve toute sa liberté et n’est plus dans l’obligation d’acheter le bien au prix qu’il a proposé. En revanche, si le vendeur accepte l’offre, le candidat ne peut plus se rétracter et est obligé d’acheter le bien.

S’il n’existe pas de formulaire-type pour la rédaction d’une offre d’achat, elle doit contenir au minimum les informations suivantes :

• L’identité complète de l’acheteur ;
• L’adresse à laquelle est situé le bien ;
• Le prix offert ;
• La durée de validité de l’offre ;
• Les éventuelles conditions suspensives (ex : condition suspensive d’octroi de prêt) ;
• La signature et la date.

Si aucune condition suspensive n’y est indiquée, l’acheteur ne pourra aucunement se rétracter en cas d’acceptation de l’offre de la part du vendeur et ce même s’il n’obtient pas son prêt.

Comme l’option, l’offre est donc un véritable engagement pris par l’acheteur envers le vendeur.

Le compromis de vente

Si on qualifie souvent le compromis de « provisoire », il indique pourtant que la vente entre les parties est définitive. Le but du compromis est de rendre la vente opposable aux tiers (organismes de crédit, administrations, …), mais aussi d’assurer la sécurité juridique de la vente. Le compromis est l’étape qui suit l’acceptation de l’offre ou la levée de l’option. Il attestera que les deux parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix.

Si le compromis de vente est le plus souvent signé chez le notaire, il peut également être signé entre les seules parties ou dans l’agence immobilière en charge de la vente. Il est d’usage de verser un acompte de 5 à 10% du montant de la vente lors de la signature du compromis mais ce n’est pas obligatoire. Enfin, c’est sur base du compromis que le notaire rédigera l’acte authentique de vente.

L’acte authentique de vente

L’acte authentique de vente est le document qui conclut la vente. Il est signé chez le notaire de l’acheteur et permet de finaliser la procédure. Suite à la lecture et la signature de l’acte, l’acheteur procèdera au versement final et le vendeur remettra les clés du bien au nouveau propriétaire.

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