Indexation loyer : que faut-il savoir ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, appartement ou maison, vous vous êtes déjà certainement demandé de quelle manière vous pouviez réviser le loyer de votre locataire. Nos experts de Cap-Sud vous aident à y voir plus clair à ce sujet :

Tout d’abord, contrairement à d’autres pays, il faut savoir que le loyer n’est pas réglementé en Belgique.

En effet, la fixation du loyer intervient au moment de la signature du bail. En effet, le bailleur et le locataire fixent le montant du loyer sur base de la valeur locative du bien et dans le cadre de discussions préalables et de négociations sur les termes du bail de manière générale.

Le montant du loyer est une mention obligatoire sur toute annonce immobilière lors de la mise en location. C’est également une mention obligatoire du contrat de bail.

 

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’augmentation du loyer par rapport au coût de la vie. Si le montant du loyer ne peut être modifié en cours de bail, celui-ci peut être indexé pour correspondre davantage au coût de la vie. Ainsi, l’indexation se fait nécessairement sur base d’un indice de référence : l’indice santé, à ne pas confondre avec l’indice des prix à la consommation. Cet indice publié par le SPF Économie chaque mois vous informera du montant à ne pas excéder pour augmenter le loyer.

 

Quand le loyer doit-il être indexé ?

L’indexation est soumise à des règles spécifiques. Le loyer peut être révisé annuellement, à la date anniversaire du bail, c’est-à-dire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. Veuillez noter que depuis le 1er septembre 2018, l’indexation n’est due que si le bail est effectivement enregistré.

Le bailleur doit vérifier si les conditions d’indexation sont bien réunies. C’est lui qui doit demander à son locataire de payer le nouveau montant du loyer indexé. Celui-ci doit également prévenir son locataire par écrit.

Si le bailleur (ou le preneur) oublie de demander l’indexation du loyer, il peut la demander en cours d’année, en sachant que des arriérés d’indexation de loyer ne peuvent être réclamés de manière rétroactive uniquement pour les 3 derniers mois et pour le futur. Cette règle a été imposée pour inciter les bailleurs à être plus vigilants, et pour éviter au locataire une trop grosse accumulation d’arriérés d’indexation de loyer. Elle est uniquement valable pour les contrats de bail de résidence principale.

 

Comment calculer l’indexation du loyer ?

Si l’indexation doit être prévue dans le contrat de bail de résidence principale, l’augmentation annuelle n’est toutefois pas automatique. En règle générale, il y a indexation du loyer lorsque le bail est écrit et que l’indexation du loyer n’est pas exclue dans ledit contrat de bail.

L’indexation annuelle peut être demandée par écrit par l’une des deux parties. En effet, en cas d’indexation négative, le preneur peut également demander l’indexation afin qu’il y ait une baisse de loyer. Si la demande ne doit pas obligatoirement être demandée par courrier recommandé, il est vivement conseillé de se ménager des preuves.

Afin d’indexer le loyer, vous aurez besoin de trois informations :

  • Le loyer de base (fixé librement par le propriétaire) ;
  • La date de signature du contrat de bail ;
  • La date d’entrée en vigueur du contrat de bail (qui n’est pas nécessairement la même que la date de signature).

Pour indexer le loyer, il vous suffira d’appliquer la formule d’indexation suivante :

Loyer de base x nouvel indice santé

Indice de départ

Loyer de base = loyer fixé au moment de la conclusion du bail (sans tenir compte des frais et charges)

Nouvel indice = indice-santé du mois qui précède la date anniversaire du contrat de bail

Indice de base = indice-santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail.

Ce calcul sur base de ces indices de références vous permettra de procéder à la révision du montant du loyer.

 

Le logement, une matière régionale

À noter que le logement est une matière régionale. L’indexation peut donc être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier dans le simulateur Stabel si vous souhaitez.

À présent que vous y voyez un peu plus clair, il vous suffit de vous référer au tableau reprenant les indices santé de chaque mois sur le site du SPF Économie.

Vous aimeriez mettre un bien en location ? Prenez contact avec les experts du groupe Cap-Sud au 0800/12.822 ou par e-mail via [email protected].

 

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