Comprendre l’usufruit

Usufruit et nue-propriété sont des termes que l’on retrouve régulièrement dans le jargon immobilier. Mais que signifient-ils, qu’est-ce qu’ils représentent ou dans quels cas les retrouve-t-on ? Les experts de Cap-Sud répondent à vos questions.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est en réalité un droit démembré du droit de propriété. Lorsqu’il existe un usufruitier, il existe également ce qu’on appelle un nu-propriétaire. Ainsi on peut résumer la situation de la manière suivante : pleine propriété = nue-propriété + usufruit.

D’une part, le nu-propriétaire est propriétaire d’un bien dont il ne peut disposer à sa guise, il détient ce qu’on appelle l’ABUSUS.

D’autre part, l’usufruitier a le droit de disposer d’un bâtiment (par exemple) et d’en percevoir les fruits sans en détenir la propriété. Il détient l’USUS et le FRUCTUS.

Par exemple, lors du décès d’un conjoint d’un couple ayant des enfants, il est fréquent que les enfants héritent de la propriété mais que le conjoint survivant puisse continuer à l’occuper tant qu’il est en vie.

Naissance et extinction du droit

Le droit d’usufruit peut naitre suite à une convention établie ou découler d’une situation prévue par la loi. Ainsi, une personne peut, par exemple, vendre son bien avec paiement d’une rente viagère. De cette manière, l’acheteur devient nu-propriétaire et le vendeur peut continuer à occuper son bien le temps que dure sa vie.

Un autre exemple est d’acheter un bien avec ses enfants. Les parents acquièrent l’usufruit, ce qui leur permet d’occuper le bien alors que les enfants en acquièrent la nue-propriété. Il est également possible de faire une donation d’un immeuble à ses enfants en en gardant l’usufruit.

Le droit d’usufruit prend fin automatiquement au décès de l’usufruitier. Il peut également prendre fin au terme du délai indiqué dans la convention qui a donné naissance à ce droit.

Ainsi, si on reprend l’exemple de la donation de parent à enfant, au décès des parents, les enfants deviendront pleins propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession. En revanche, si des parents font une donation d’un immeuble à leurs enfants avec une réserve d’usufruit, cela entrainera la perception de droits d’enregistrement sur l’immeuble. En effet, il n’y aura pas de droits de succession à payer par la suite.

Un usufruitier ne peut pas transmettre son droit d’usufruit après son décès. Toutefois, il peut être prévu dans la convention qu’une autre personne puisse bénéficier de l’usufruit au décès du premier usufruitier.

Droits et obligation de l’usufruitier

S’il a certains droits, comme celui de disposer du bien et d’en récolter les fruits (y compris de le louer et d’en percevoir les loyers) ou encore de vendre ou céder gratuitement son droit d’usufruit (et non le bien), l’usufruitier a également des obligations :

  • Il doit gérer le bien en ‘bon père de famille’ et le rendre dans l’état où il était avant la naissance de son droit ;
  • Il doit entretenir le bien et supporter tous les frais nécessaires à cet entretien ;
  • Il est aussi dans l’obligation de payer les intérêts des éventuelles dettes portant sur l’immeuble ;
  • C’est également à lui de déclarer le revenu cadastral et de payer le précompte immobilier.

De son côté, le nu-propriétaire devra se charger des grosses réparations qui pourraient s’avérer nécessaires.

Vous avez un projet immobilier et cherchez un accompagnement personnalisé ? Prenez contact avec les experts du groupe Cap-Sud au 0800/12.822 ou par e-mail via info@cap-sud.com.

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