Usufruit et nue-propriété sont des termes que l’on retrouve régulièrement dans le jargon immobilier. Mais que signifient-ils, qu’est-ce qu’ils représentent ou dans quels cas les retrouve-t-on ? Les experts de Cap-Sud répondent à vos questions.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est en réalité un droit démembré du droit de propriété. Lorsqu’il existe un usufruitier, il existe également ce qu’on appelle un nu-propriétaire. Ainsi on peut résumer la situation de la manière suivante : pleine propriété = nue-propriété + usufruit.
D’une part, le nu-propriétaire est propriétaire d’un bien dont il ne peut disposer à sa guise, il détient ce qu’on appelle l’ABUSUS.
D’autre part, l’usufruitier a le droit de disposer d’un bâtiment (par exemple) et d’en percevoir les fruits sans en détenir la propriété. Il détient l’USUS et le FRUCTUS.
Par exemple, lors du décès d’un conjoint d’un couple ayant des enfants, il est fréquent que les enfants héritent de la propriété, mais que le conjoint survivant puisse continuer à l’occuper tant qu’il est en vie.
Naissance et extinction du droit
Le droit d’usufruit peut naitre suite à une convention établie ou découler d’une situation prévue par la loi. Ainsi, une personne peut, par exemple, vendre son bien avec paiement d’une rente viagère. De cette manière, l’acheteur devient nu-propriétaire et le vendeur peut continuer à occuper son bien le temps que dure sa vie.
Un autre exemple est d’acheter un bien avec ses enfants. Les parents acquièrent l’usufruit, ce qui leur permet d’occuper le bien alors que les enfants en acquièrent la nue-propriété. Il est également possible de faire une donation d’un immeuble à ses enfants en gardant l’usufruit.
Le droit d’usufruit prend fin automatiquement au décès de l’usufruitier. Il peut également prendre fin au terme du délai indiqué dans la convention qui a donné naissance à ce droit.
Ainsi, si on reprend l’exemple de la donation de parent à enfant, au décès des parents, les enfants deviendront pleins propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession. En revanche, si des parents font une donation d’un immeuble à leurs enfants avec une réserve d’usufruit, cela entraînera la perception de droits d’enregistrement sur l’immeuble. En effet, il n’y aura pas de droits de succession à payer par la suite.
Un usufruitier ne peut pas transmettre son droit d’usufruit après son décès. Toutefois, il peut être prévu dans la convention qu’une autre personne puisse bénéficier de l’usufruit au décès du premier usufruitier.
Les modes d’extinction de l’usufruit sont les suivants :
- la mort de l’usufruitier
- l’échéance du terme
- la confusion (c’est-à-dire la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la tête de la même personne)
- la prescription extinctive (= le non-usage du droit pendant 30 ans)
- la perte totale de la chose
- la prescription acquisitive du droit par un tiers
- la déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance lorsque l’usufruitier n’exécute pas ses obligations
- la renonciation au droit par l’usufruitier
Droits et obligations de l’usufruitier
User de la chose
S’il a certains droits, comme celui de disposer du bien et d’en récolter les fruits (y compris de le louer et d’en percevoir les loyers) ou encore de vendre ou céder gratuitement son droit d’usufruit (et non le bien), L’usufruitier doit gérer le bien en ‘bon père de famille’ et le rendre dans l’état où il était avant la naissance de son droit. Il doit entretenir le bien et supporter tous les frais nécessaires à cet entretien.
L’usufruitier peut user du bien et doit l’entretenir. Il doit gérer le bien en ‘bon père de famille’ et le rendre dans l’état où il était avant la naissance de son droit. Il doit entretenir le bien et supporter tous les frais nécessaires à cet entretien,
Il ne peut pas le délaisser, sous peine d’être sanctionné et de perdre son usufruit.
Donner en location
L’usufruitier peut donner le bien en location : il n’est donc pas obligé de vivre dans le bien. Il peut louer le bien en question et il en percevra les loyers.
En cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire ne pourra pas mettre fin au bail comme il le souhaite. Il devra attendre la fin de la durée de 9 ans en cours.
Par exemple, l’usufruitier donne un bien en location pour 9 ans en 2020. L’usufruitier décède en 2023. Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire à la mort de l’usufruitier, devra respecter le bail jusqu’en 2029.
Obligations à la naissance de l’usufruit
À l’origine, l’usufruitier doit dresser un inventaire des biens matériels formant l’usufruit ou un état des lieux du bien sur lequel porte un usufruit.
L’usufruitier doit également trouver une caution qui garantit la bonne exécution de ses obligations.
Durant l’usufruit
Durant l’usufruit, l’usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il doit assurer la garde et la conservation du bien et l’entretenir. L’usufruitier n’est donc pas tenu des grosses réparations. Celles-ci incombent au nu-propriétaire.
Il n’est pas toujours facile de faire la distinction entre les obligations d’entretien et les grosses réparations. Le Code civil est très succinct sur cette question. La jurisprudence a donc précisé que « les grosses réparations étaient les gros travaux de rétablissement et de reconstruction ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble ». Toutes les autres réparations sont d’entretien, de sorte que l’obligation pèse surtout et avant tout sur l’usufruitier.
Si l’usufruit néglige de procéder aux réparations d’entretien qui lui incombe, le nu-propriétaire peut agir contre lui et exige du juge sa condamnation.
Par contre, l’inverse n’est pas possible : si le nu-propriétaire ne prend pas en charge les grosses réparations qui s’imposent, l’usufruitier est démuni. Le Code civil ne prévoit pas d’action propre, même si la jurisprudence a tenté de pallier cette lacune par différents biais.
Usufruit légal
L’usufruit légal le plus fréquent est celui du conjoint survivant : un couple marié est propriétaire d’un bien immeuble. Un des époux décède, l’autre disposera d’un usufruit sur la part de l’époux décédé. Cet usufruit lui permettra de jouir de l’intégralité du bien jusqu’à son décès.
Droits et obligations du nu-propriétaire
Vous avez le droit de vendre.
En tant que nu-propriétaire, vous avez le droit de vendre votre nue-propriété, même pendant la durée de l’usufruit. Vous ne devez donc pas attendre que l’usufruit s’éteigne. C’est au nouveau nu-propriétaire qu’il appartiendra de respecter l’usufruit et d’attendre qu’il s’éteigne pour devenir plein propriétaire.
Vous avez un droit de contrôle.
L’usufruitier dispose de beaucoup de droits puisqu’il a le droit de jouissance et le droit d’usage, mais c’est à vous de vous assurer qu’elles sont respectées.
Vous pouvez demander la conversion
Convertir un usufruit consiste à estimer la somme d’argent que doit recevoir l’usufruitier pour disposer, sa vie durant, d’un revenu équivalent à celui qu’il aurait eu si son usufruit n’avait pas été converti.
En tant que nu-propriétaire, vous pouvez demander la conversion sous certaines conditions :
- La conversion ne peut être demandée que par les enfants du défunt.
- La conversion ne peut jamais être demandée pour le logement familial et son mobilier. Autrement dit, le conjoint survivant ne peut jamais être chassé de son logement.
Vous avez un projet immobilier et cherchez un accompagnement personnalisé ? Prenez contact avec les experts du groupe Cap-Sud au 0800/12.822 ou par e-mail via info@cap-sud.com.
