La grille des loyers sème le chaos à Bruxelles !
Depuis le 1er mai 2025, les propriétaires et locataires à Bruxelles doivent se conformer à de nouvelles obligations légales. Encadrement des loyers, enregistrements obligatoires, suppression de l’indexation pour les baux de courte durée… Voici un tour d’horizon complet, accompagné de l’avis de nos experts chez CAP SUD.
1. Enregistrement obligatoire du bail et de la garantie locative
Depuis le 1er janvier 2025, les baux de résidence principale à Bruxelles doivent être enregistrés sur la plateforme régionale IRISbox. Cet enregistrement doit avoir lieu dans les 2 mois suivant la signature du contrat.
👉 Il est également obligatoire d’y enregistrer la garantie locative (le montant bloqué ou garanti pour couvrir d’éventuels dégâts ou impayés).
🔐 Notre conseil : Ne tardez pas ! L’enregistrement protège à la fois le bailleur et le locataire et sera requis pour toute procédure judiciaire.
2. Fin de l’indexation automatique des baux de courte durée
C’est une grande nouveauté : les loyers des baux de moins de 3 ans ne peuvent plus être indexés, même si le contrat contient une clause en ce sens. Cette mesure vise à freiner l’augmentation des loyers sur les baux courts.
➡️ Par exemple, si vous signez un bail de 2 ans, le loyer restera identique pendant toute la durée du contrat, sans adaptation au coût de la vie.
💡 Notre avis : Cela renforce l’intérêt du bail de 9 ans, plus souple et mieux adapté à une stratégie d’investissement stable.
3. Encadrement des loyers et grille obligatoire
Dès le 1er mai 2025, il est interdit de fixer un loyer supérieur de plus de 20 % à la grille officielle sauf si vous pouvez justifier des éléments de confort exceptionnels (matériaux haut de gamme, performance énergétique, emplacement premium, etc.).
📊 Cette grille des loyers, déjà indicative depuis 2021, devient aujourd’hui partiellement contraignante. Elle est consultable en ligne et tient compte :
- de la surface du logement,
- du nombre de chambres,
- de l’état général,
- des équipements (cuisine équipée, salle de bains moderne…),
- de la performance énergétique (PEB).
👩⚖️ En cas de litige, le locataire pourra saisir la Commission Paritaire Locative ou le juge de paix, qui peuvent imposer une révision à la baisse.
📌 Bon à savoir : Déjà de nombreuses plaintes ont déjà été introduites en un mois ! La Justice de Paix bientôt sous tension ?
Puis-je encore fixer librement mon loyer si j’ai rénové mon bien ?
Oui… mais vous devez justifier les raisons de ce dépassement de la grille. Par exemple :
- Nouvelle cuisine haut de gamme,
- Chauffage au sol,
- Ascenseur dans un immeuble sans ascenseur auparavant,
- Isolation exceptionnelle ou domotique.
📋 Un dossier complet avec photos, factures ou attestations est recommandé. L’agent CAP SUD peut vous aider à constituer ce dossier pour éviter tout risque de litige.
L’avis de CAP SUD : attention à l’effet boomerang
Le but de ces mesures est louable : protéger les locataires. Mais une régulation trop rigide risque de :
- faire fuir les investisseurs,
- réduire l’offre locative,
- bloquer les rénovations futures.
➡️ Déjà aujourd’hui, certains investisseurs quittent déjà Bruxelles pour des communes moins contraignantes.
💬 « Quand la grille ne reflète pas le marché réel, elle fausse tout.
🎯 Notre position : la transparence est essentielle, mais il faut préserver la liberté contractuelle et éviter un assèchement du marché locatif, déjà tendu. Moins d’offre signifie plus de concurrence entre locataires… ce qui pénalise à nouveau les plus précaires.
📞 Envie de louer votre bien en toute sécurité ?
Chez CAP SUD, nous vous accompagnons dans la fixation d’un loyer juste, rentable, et conforme aux nouvelles règles. Nous réalisons :
- une estimation locative complète,
- une analyse du quartier,
- un accompagnement administratif,
- la rédaction d’un bail béton conforme aux nouvelles obligations.
👉 Contactez-nous ou surfez sur www.cap-sud.com ! Tel: 02/733.48.00
📚 Sources :
- Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale
- Ordonnance du 1er mai 2025
- ULB, Observatoire des loyers
- RTBF, Le Soir, La Libre
- Commission Paritaire Locative (Bruxelles)
🔖 #loyersbruxelles #bail2025 #locationbruxelles #grilledesloyers #capSudConseils #propriétaires #investissementlocatif #immobilierbelge #locataires #droitlocatif #capSud
0471 91 53 79