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Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

Chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat, le loyer peut être adapté au coût de la vie. Jusqu’en décembre 1993, l’indexation se basait toujours sur les fluctuations de l’indice des prix à la consommation. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement l’indice santé.

Comment calculer l'indexation ?

Formule de base: 

Le loyer indexé = loyer de base x nouvel indice
                                  indice de départ

  • Le loyer de base ne peut jamais comprendre les frais et les charges dus par le locataire.
  • L’indice de départ est celui du mois qui précède celui au cours duquel le contrat a été signé (pour tous les contrats entrés en vigueur après l'année 1983).
  • Le nouvel indice est toujours l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (donc PAS celui qui précède l'anniversaire de la signature du bail, à moins que ces deux données soient identiques).

 Calculez vous-même votre loyer

Le lien ci-dessous vous pouvez calculer vous même l'indexation de votre loyer.

Calculez ici votre loyer indexé.

 

Conditions

L'indexation est l'ajustement annuel du loyer aux coûts de la vie. L'ajustement a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. Pour les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, le bailleur peut automatiquement indexer le loyer, même s'il n'est pas question d'indexation dans le contrat. Par contre, le contrat peut stipuler qu'il n'y a pas d'indexation. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas exiger d'indexation.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997, il existe une condition supplémentaire : ils doivent être écrits. En cas decontrat oral il ne peut donc plus y avoir d'indexation.

Procédure

Une indexation ne se produit jamais automatiquement. Le bailleur doit communiquer par écrit l'indexation au locataire. De plus, une indexation a seulement une rétroactivité de trois mois. Dans le cas d'une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite. Cette mesure protège le locataire contre le paiement d'arriérés trop importants.

Si le locataire refuse d'appliquer l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour entamer l'action en justice. Le délai d'un an commence le jour de l'envoi de la lettre recommandée au  locataire. Après ce délai, l'affaire est prescrite.

Exemple 
Un contrat de bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. À partir du 1er avril 2008, le bailleur peut exiger l'indexation du loyer (par écrit). S'il attend jusqu'au 4 août pour le faire, l'indexation est uniquement due pour mai, juin, juillet et les mois suivants. À partir du 4 août 2008, le locataire est obligé de payer l'indexation. Si le locataire ne paye pas volontairement l'augmentation du loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2008, le bailleur doit intenter une action en justice avant le 4 août 2009.

Calcul de l'indexation

Depuis 1994, l'indexation a lieu sur la base de l'évolution de l'indice santé. Cet indice correspond à l'indice général mais ne tient pas compte des hausses de prix du tabac, de l'alcool, de l'essence et du diesel.

Pour connaître le loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante : 
(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ

Le loyer de base est le loyer dont ont convenu bailleur et preneur à la conclusion du bail. Les coûts et charges dont le locataire est redevable mensuellement ne font en aucun cas partie du loyer de base. 
Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède l'anniversaire du contrat de bail. L'indice de départ est l'indice santé du mois précédant le mois auquel vous avez conclu le contrat de bail.

Pour les contrats entrés en vigueur avant janvier 1984, d'autres règles sont d'application

Indices

Vous retrouverez les différents indices sur le site web du SPF Economie. Pour connaître l'indice santé le plus récent, consultez le répondeur automatique au numéro 02 277 56 40.